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전세 사기 걱정되시나요? 전세보증금을 안전하게 보호하는 방법, 바로 ‘전세권 설정 등기’입니다. 전세 사기 예방을 위한 절차, 비용, 필요서류까지 한 번에 정리해드립니다. 절대 놓치지 마시고 전세 사기에 예방 하시길 바랍니다.
전세권 설정이란? 왜 중요한가요?
전세권 설정은 임차인(세입자)이 전세금을 법적으로 보호받기 위해 부동산 등기부등본에 자신의 권리를 등기하는 절차입니다.
이는 단순한 ‘확정일자’보다 강력한 물권적 효력을 가지며, 경매 상황에서도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
💡 TIP: 전세권 설정은 임대인의 동의 없이는 불가능하므로, 계약 전 반드시 ‘전세권 설정 동의’ 조항을 계약서에 포함시켜야 합니다.
전세권 설정 등기 절차 요약
1. 필요서류 준비
- 임대인 준비 서류:
- 등기권리증(등기필증)
- 인감증명서(전세권 설정용)
- 인감도장 및 신분증 사본
- 주민등록초본
- 위임장 (직접 방문하지 않는 경우)
- 임차인 준비 서류:
- 전세권 설정 계약서
- 임대차 계약서(전세계약서)
- 전세권 설정 등기신청서
- 주민등록등본, 인감도장, 신분증
2. 계약서 특약 조항 삽입
전세계약서에 다음 문구를 삽입하세요.
"임대인은 전세권 설정에 동의함"
양 당사자의 서명 또는 날인이 필요합니다.
3. 세금 납부 (등록세 + 지방교육세)
- 등록세: 보증금의 0.2%
- 지방교육세: 등록세의 20%
관할 구청 세무과에서 납부하고 영수필증을 수령합니다.
4. 등기신청서 제출 (인터넷 등기소)
등기신청서는 직접 작성하거나 인터넷등기소(e-Form)에서 작성 후 제출할 수 있습니다.
5. 셀프 등기 방법 (법무사 없이)
- 관할 구청 세무과에서 세금 납부 후 영수증 수령
- 등기신청서 및 서류 지참하여 등기소 방문
- 등기 수수료 납부 (오프라인 15,000원 / 온라인 13,000원)
- 등기 완료 확인 (등기부등본에 ‘전세권자’ 기재 여부 확인)
💰 전세권 설정 비용 계산 예시
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 등록세 | 보증금 × 0.2% |
| 지방교육세 | 등록세 × 20% |
| 등기 수수료 | 13,000 ~ 15,000원 |
| 법무사 수수료 | 약 20~30만원 (선택) |
예시: 보증금 1억 원 → 약 25만 원 내외 (법무사 제외)
전세권 설정의 장점
- 우선변제권 확보: 보증금 반환 시 우선순위 보장
- 직접 경매신청 가능: 소송 없이도 보증금 회수 가능
- 대항력 유지: 전입신고 없이도 권리 주장 가능
전세권 설정이 필요한 경우
- 전입신고가 불가능한 경우
- 임차인이 실거주하지 않는 경우
- 법인이 계약하고 직원이 거주하는 경우 (사택 등)
- 주택임대차보호법이 적용되지 않는 기숙사 등
전세권 말소 방법
전세권은 계약 종료 시 자동 말소되지 않으며, 임차인이 직접 말소 신청해야 합니다.
필요 서류: 전세권 말소등기 신청서, 해지증서, 권리증, 인감도장, 신분증 등
비용: 등록면허세 7,200원 + 등기 수수료 3,000원
전세권 대체 방법
- 전입신고 + 확정일자: 저비용, 기본 보호 가능
- 전세금 반환보증보험: 보험료만으로 보증금 보호 가능
전세 계약 전 꼭 확인할 사항
전세권 설정이 되어 있어도, 해당 부동산에 융자금 + 전세금이 시세보다 높다면 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
→ 계약 전 등기부등본 확인 필수
마무리 요약
전세권 설정은 다소 번거롭고 비용이 들 수 있지만, 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 강력한 법적 수단입니다.
최근 전세 사기가 늘고 있는 만큼, 계약 전 자신에게 맞는 방법으로 권리를 확보하세요.